רכישת דירה ראשונה היא ככל הנראה הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר שתעשו בחייכם. לצד ההתרגשות הגדולה מהגשמת החלום, מגיעות לא מעט שאלות מורכבות ומלחיצות: כמה כסף נצטרך להביא מהבית? כמה הבנק יסכים להלוות לנו? ואיך נעבור את התהליך הזה בלי לעשות טעויות שיעלו לנו מאות אלפי שקלים? כדי לעשות לכם סדר, פנינו למומחים של חברת משכנתא בטוב, המלווה משפחות וזוגות צעירים בדרך לביטחון כלכלי ולרכישת נכס בראש שקט.

מהו אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל עבור דירה ראשונה?

על פי הנחיות בנק ישראל, עבור רכישת דירה ראשונה (דירה יחידה), ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס (לפי הנמוך מבין חוזה הרכישה או הערכת השמאי). המשמעות היא שעליכם להציג הון עצמי של לפחות 25% משווי הדירה. לדוגמה, אם הדירה שברצונכם לרכוש עולה 2,000,000 ש"ח, תצטרכו להציג הון עצמי של לפחות 500,000 ש"ח, והבנק יוכל לאשר לכם משכנתא של עד 1,500,000 ש"ח. יחד עם זאת, חשוב לזכור שישנן עלויות נלוות כגון תיווך, עורכי דין, שמאות, שיפוצים ומס רכישה (במידה ועוברים את תקרת הפטור), ולכן ההון העצמי בפועל צריך להיות גבוה במעט.

מבחינת ההחזר החודשי וההכנסות, כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה?

מעבר לשאלת ההון העצמי, הבנק בוחן בעיקר את היכולת שלכם להחזיר את ההלוואה מדי חודש. הכלל הרשמי של בנק ישראל מאפשר החזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם (הכנסות נטו פחות התחייבויות קבועות אחרות כמו הלוואות קיימות של מעל 18 חודשים). עם זאת, בפועל רוב הבנקים מעדיפים שההחזר לא יעלה על 33% עד 35% מההכנסה הפנויה, כדי להבטיח שלא תקלעו למצוקה כלכלית. כדי לדעת במדויק כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה בהתאם לנתונים שלכם, הבנק יבקש לראות תלושי שכר של החודשים האחרונים, דפי חשבון בנק והתחייבויות פיננסיות נוספות.

כיצד מומלץ לחשב בפועל כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?

חישוב התקציב לרכישת דירה הוא לא רק "מה הבנק מאשר" אלא בעיקר "מה נכון לכם להחזיר בכל חודש". כאשר אתם שואלים את עצמכם כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה, מומלץ לבנות תקציב משפחתי מפורט שלוקח בחשבון שינויים עתידיים: התרחבות המשפחה, עלייה בהוצאות גידול ילדים, פוטנציאל לגידול בשכר, וכן שינויים אפשריים בריבית ובמדד שיכולים להשפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם לאורך השנים. ניתוח מעמיק כזה ימנע מכם לקחת התחייבות שתכביד עליכם כלכלית בטווח הארוך.

יועץ משכנתאות מה זה ולמה אסור לוותר עליו בתהליך?

רבים נוטים להתבלבל בין נציג המשכנתאות בבנק לבין יועץ פרטי. אז יועץ משכנתאות מה זה בעצם? מדובר במומחה פיננסי עצמאי שתפקידו לייצג אך ורק את האינטרס שלכם מול המערכת הבנקאית. בעוד שיועץ המשכנתאות בבנק הוא עובד של הבנק ותפקידו למקסם את רווחי הבנק, יועץ פרטי בונה עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית, מנהל משא ומתן קשוח מול מספר בנקים כדי להשיג את הריביות והתנאים הטובים ביותר, ומלווה אתכם יד ביד בכל הבירוקרטיה הסבוכה. ליווי מקצועי כזה יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

מדוע כדאי להיעזר בחברה כמו "משכנתא בטוב"?

חברת משכנתא בטוב הוקמה בשנת 2018 על ידי רונית יעקב, יועצת כלכלית למשפחות לשעבר שהבינה כי משפחות רבות קורסות לא בגלל בזבוזים שוטפים, אלא בגלל החלטות לא מדויקות ברכישת נכס. יחד עם שותפה, אבי מירל – מומחה פיננסי בעל מעל 18 שנות ניסיון בענפי הביטוח, הפנסיה והמשכנתאות – הם מציעים מעטפת מקצועית של חשיבה אסטרטגית וירידה לפרטים. השילוב בין הניסיון הפיננסי הרחב של אבי לגישה הכלכלית-משפחתית של רונית מאפשר להם לראות את התמונה המלאה, לזהות מראש נקודות סיכון, ולבנות פתרונות מימון חכמים שיבטיחו לכם שקט נפשי ויציבות כלכלית לעשרות שנים קדימה.

מהם הצעדים הראשונים בדרך לקבלת המשכנתא?

השלב הראשון הוא הגשת בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, עוד לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה. האישור העקרוני מהווה הסכמה ראשונית של הבנק להעניק לכם את המימון בהסתמך על הנתונים שתציגו. חשוב מאוד לא להתחייב לרכישת דירה לפני שיש בידיכם אישור עקרוני חתום, שכן ביטול חוזה עקב אי-קבלת משכנתא עלול לגרור קנסות כבדים של עשרות אלפי שקלים. ליווי מקצועי בשלב זה יבטיח שהבקשה שלכם תוגש בצורה האופטימלית והנכונה ביותר לבנק.

מאת: יצחק גבאי